北京学区房现状:均价超5万 最高每平米达34万元

时间:2019-06-11
author:席崦灸

p40

  中国经济周刊、中国经济研究院、链家地产联合共同推出“北京学区房价格地图”

  最高每平方米达34万元,均价每平方米超过5万元

  【特别报道】北京“学区房”疯了

  北京最贵的房子,既不是玉渊潭公园附近价格曾超过20万元/平方米的钓鱼台七号院,也不是紧挨天安门、开盘即超过10万元/平方米的霞公府,更不是鸟巢旁的豪宅盘古大观,而是分布在重点小学附近、被称作“学区房”的普通住宅。

  学区房,一般指的是重点小学片内的房产。根据北京市相关教育政策,北京的小学生入学实行就近划片入学,每所小学只招收周边特定区域的学生。对于许多重点小学而言,只有户口在其划定的特定区域的学生才能就读。

  由于北京市的优质重点小学资源十分稀缺,就学需求量又十分巨大, 重点小学“门票”一票难求。拥有一间指定区域内的住房(有的学校还需要学生的户口与住房一致),孩子便可以有资格进入重点学校读书。

  “学区房”有多贵?举个例子,在北京西单附近的文昌胡同,一间面积仅有10平方米的民宅,售价却高达340万元。因为,附近有一所被认为是“北京最好的小学”之一的实验二小。

  6月以来,记者走访北京一些重点小学附近的二手房市场,发现尽管中国楼市整体趋冷,但被称作“学区房”的“特种房”价格,却逆市疯涨。

  文昌胡同:

  10平方米房子标价340万元

  “在我老家,这种房子养猪都嫌小。”7月5日,在文昌胡同附近一家房屋中介看房的王致胜(化名),面对10平方米的袖珍宅子和令人瞠目结舌的340万元的房价,一脸困惑。

  王致胜的老家在河南新乡,10年前来北京闯荡,如今经营一家传媒公司。“儿子今年上小学,我觉得以自己的实力,在学校附近买个小点儿的房子应该不是问题,可是今天一看,彻底傻眼了。”王致胜坦言,之所以想买学区房,就是想让孩子进入好学校,没想到价格这么贵。

  王致胜告诉记者,中介带他看的那间房子,就在文昌胡同里,“这间面积只有10平方米的房子破旧、低矮,采光也不好,有些地方连墙皮都脱落了,简直惨不忍睹。这么又小又破的房子,一个人住都够呛,如果住一家人,人均居住面积恐怕还比不上我们老家一头猪住的面积大。”

  如此质劣价高的房子,让王致胜大呼意外。但他不知道,在北京,这样的学区房十分紧俏。

  采访中记者发现,由于离实验二小很近,文昌胡同一带的房源价格普遍都在15万元/平方米以上,这一房价无疑将挤入北京最贵的房源行列。一位中介顾问告诉记者,来这边看房的人特别多,如果房源价格标低了,很快就会被客户抢走。

  而王致胜所说的这套仅有10平方米的房子,价格标到了340万元,其单价高达34万元/平方米,这一价格几乎超出了北京所有最高端的一手楼盘的售价,钓鱼台七号院、霞公府、盘古大观等知名豪宅,与这间小房子比,简直“弱爆了”。

  西单附近某单位一位职员曾告诉记者,他和同事都想将自己的孩子送进实验二小读书,但除非户口在这里,不然,就得买房落户,除此别无他法。

  当家长们齐刷刷把目光投向学区房,“天价胡同房”的出现就不奇怪了。

  近年来,北京各重点小学附近的学区房价格一路水涨船高。根据北京市教育部门的规定,文昌胡同属于实验二小的划片区域。在一房难求的局面之下,文昌胡同一带的房源近年来也是步步高涨。

  采访中记者了解到,除了这套10平方米340万元的房子外,文昌胡同另一套14.6平方米的房子,卖到了460万元,单价同样超出了30万元/平方米。

  部分区域:学区房价格是其他房源的2~3倍

  地产业内常常说,房地产第一是地段,第二还是地段。如果用地段属性来衡量的话,文昌胡同位于北京长安街沿线,又是北京西二环以内,毫无疑问属于城市核心区,地段优势非常明显,房价高还可以理解;但是在北京北四环以外,也有一批特殊的房源,价格超过5万元/平方米,部分房源一度接近10万元/平方米,实在是匪夷所思。

  这就是被戏称为“宇宙中心”的北京北四环外五道口华清嘉园,这里的一套学区房曾挂牌价高达10万元/平方米。

  7月9日,一家中介置业公司的顾问告诉记者,华清嘉园学区房带有重点小学――中关村二小学区的名额,以小户型为主,面积多在37~60平方米,由于户型小,容易出手,单价较高,价格多在6万元~8万元/平方米,部分房源的价格甚至超过9万元/平方米。

  据了解,北京西四环、南四环等区域的多数房源均价为3万多元/平方米,很显然,华清嘉园的学区房的价格超过同类区域房源价格一到两倍。

  此外,记者了解到,目前在北京重点小学资源集中的区域,已经形成了几个颇具规模的热点学区房板块,如中关村地区,包括中关村、学院路以及万柳附近;东城区东四板块;西城区平安里板块;朝阳区朝阳门板块等。

  学区房逆势上涨,

  6万~7万/平方米的占1/3

  近日,《中国经济周刊》、中国经济研究院与链家地产联合推出了“北京学区房价格地图”。该地图编制方法为:共选择了北京内城6区的30个重点小学,并挑选了这30个小学附近的代表性二手楼盘,以其5月份的销售价格为样本。

  从这30个代表性楼盘来看,售价最高的是位于海淀区的东南小区,这个小区是海淀区中关村一小的学区房,目前销售价格为8.95万元/平方米。价格最低的是位于丰台区的永善里小区,它是丰台第五小学的学区房,目前售价只有3.32万元/平方米。

  据链家地产测算,这30个楼盘目前销售均价为6.07万元/平方米。

  具体来看,在这30个楼盘中,销售价格在8万元/平方米以上的有3个,价格在7万元~8万元/平方米之间的有6个,价格在6万元~7万元/平方米之间的有10个,价格在5万元~6万元/平方米之间的有3个,价格在4万元~5万元/平方米之间的有3个,价格在3万元~4万元/平方米之间的有5个。

  今年以来,受到限购政策的持续作用以及信贷环境趋紧的影响,北京楼市出现了一定的结构调整。表现在二手房市场,据链家地产监测,今年春节后,市场逐渐走低,5月北京市二手住宅成交均价为2.86万元/平方米,环比降幅达到4.75%。

  尽管大势趋冷,但重点优质小学附近的学区房价格却比较坚挺。据链家地产监测,今年5月学区房均价为5.07万元/平方米,环比上涨0.7%。以位于北京东城区光明小学附近的龙潭北里项目为例,2012年该项目成交均价只有3万多元/平方米,2013年大幅上涨50%左右,售价高至5.17万元/平方米,目前,该项目的售价已达到5.19万元/平方米,一直延续着上涨的势头。

  而日前一条北京教育新政的出台,更令学区房价格走势看涨。

  4月18日,北京市教委发布《2014年义务教育阶段入学工作意见》(下称《意见》),提出今年北京市小学免试就近入学,小升初实行单校划片或多校划片入学,取消延续多年的共建招生。所谓共建招生,是指一些机关单位、企业等和重点学校存在共建合作关系,学校为共建单位提供一定的招生名额,而共建单位则在其他方面回报学校。

  21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为,北京市新出台的入学政策,旨在平衡各义务教育学校的资源,给愈来愈严重的择校潮降温。作为特权而长期存在的共建生被一举取消,值得高度称赞。但这一新政也意味着,在“就近入学”要求下,“居住地”这一因素在获得优质学校的硬性条件中的权重更大,这对高烧不退的学区房价格无疑是一种强化。

  对此,链家地产分析师张旭表示,2013年北京房地产调控“国五条”细则出台后,“满五年+唯一”的免所得税房源成为二手房市场的“香饽饽”。这些房源价格在今年的二手房市场带头上涨,其中带重点小学名额的二手房更是涨幅巨大,最终形成了部分学区房冲击10万元/平方米的局面。执笔: 《中国经济周刊》 记者 刘德炳